NDIS对西澳房产业意味着什么？

做了10年房地产投资宠儿的NRAS（全澳租房津贴计划，The National Rental Affordability Scheme）刚刚渐入尾声，市场上又出现了NDIS。NDIS究竟是什么？又能为西澳房地产市场带来怎样的机遇呢？

 

两年前，联邦政府为帮助改善残障人士的生活需求而推出了新福利计划——National Disability Insurance Scheme （简称NDIS）， 其中一项内容包括给两万名残障人士发放住房补贴，旨在帮助其租赁便利与可负担的房产。 然而目前此类房屋供应不足，因此，这个新型房市吸引了开发商们的眼光。

 

NDIS是什么？

 

NDIS福利计划于2016年7月由联邦政府推出，旨在帮助残障人士与其家庭更好地实现生活目标并积极融入社区，从而提高生活质量。该计划之一的住房福利补贴专为帮助28,000名65岁以下、需要高度照顾的残障人士能够从原先政府分批拨款资助的残障人士团体住房或是依赖父母住房中脱离，从而能更自由、更容易地租到满足自己生活需求的可负担房产。

 

该可负担房产称为特定残障人住宿（Specialist Disability Accommodation，简称 SDA）。政府每年向SDA拨款7亿澳元的资金。根据住房研究机构Summer Foundation、澳洲住房与城市研究机构Australian Housing and Urban Research Institute （简称：AHURI）和经济与规划公司SGS Economics & Planning联合发布的调查报告表明，如果该住房福利政策充分实施了，那么这将从传统的政府对残障人士的住房基金资助体系转型到残障人士可以控制自己的资金补助来选择租赁住房的市场体系，那么在未来5年，将会产生价值50亿澳元的残障人士住房市场。该研究还发现，如果要满足以上2万8000名残障人士的住房需求，那么全澳还需要增加现有此住房供应量的60%。

 

残障人士房产类型

 

NDIS的拨款中介National Disability Insurance Agency预测，在未来十年， 每年需要承建SDA房产的数量是500套至900套之间， 其中所需求的大部分SDA房产公寓都需要新建。

 

此类房产可以是独立房、联排房（town house）或公寓，同时该房产也必须根据租客需要能够配备一系列便利通道设施。

 

开发SDA住房所享受优惠

 

为了此类房产能满足残障人士的住房需要， 政府赋予投资者与开发商相关的优惠。

 

根据国际四大会计公司之一普华永道PwC（PricewaterhouseCoopers）和Summer Foundation 联合公布的关于NDIS 的住房报告《通向成熟市场的途径》（ Pathway to a mature market）表明，SDA房产供应者将会收到NDIS的拨款资助，该拨款只包括残障人士的住房费用。

 

此外，SDA房产供应者还会收到残障租客的合理租金缴付金额（Reasonable Rent Contribution ，简称：RRC）和联邦政府的租金补贴（Rent Assistance ，简称：CRA）。该拨款资助时间将是20年。 20年过后，该房产将返回普通市场，进行普通交易。

 

因此该报告认为，残障人士房产从SDA 资金的资助、租金缴付金额（RRC ）与房产成交价的综合收益，将会充分覆盖初始的房产投资、所有维护以及相关管理成本费用。

 

由于SDA房市供应不足与政府的优惠政策，开发商们便利用此有利条件，转向此新型市场。

 

澳洲大型开发商Grocon就是其中之一。该公司与Summer Foundation的姐妹集团Summer Housing联合在墨尔本为残障人士开发公寓项目Greenwich Fairfield。Grocon公司主管 David Waldren表示，他们与业界同行都看到了投资机会，Greenwich Fairfield项目只是开始，以后还会产生更多同类开发项目。

 

开发有风险吗？

 

尽管投资此类出租给残障人士的房产，投资者可以获得相关优惠，但是该报告也提醒投资者们有关房屋空置率的问题。因为此房建成后，如果没有租客入住，那么以上的政府拨款不会发放给投资者。

 

同时， 业界人士也建议开发商们不要为了获得最大投资收益，把这类房产建在远离社区的便宜地块上。从长远看来，这将导致房产较高的空置率，因为临近便利的生活设施是残障租客租房的首要考虑因素。随着房市的逐渐成熟，处于不利地理位置与质量差的住房，必定不会受租客青睐，最终，拥有优质和创新住房的开发商将会得到认可和回报。

 

SDA市场五大因素

 

普华永道PwC（PricewaterhouseCoopers）和Summer Foundation 联合公布的NDIS 住房报告表示，SDA市场是个新兴市场，它需要以下五个方面的市场参与者共同运作才能顺利发展。

 

他们分别是：住房的承建商与管理、金融、残障租客租房的意愿与可以获得的租房协助（Connecting and tenanting）、为租客提供支持与帮助（Delivering support）、各级政府的参与与规划（ Regulating and governing）。

 

西澳NDIS进展如何？

 

西澳于去年12月终于尘埃落定，和联邦政府签署了NDIS协定。本周三西澳又向前迈进一步，和联邦社会服务和残疾事务助理部长Jane Prentice共同宣布了一项供资承诺，以确保西澳向NDIS无缝过度。

 

西澳将于今年7月1日正式进入联邦NDIS的管理系统，该供资将保障残疾人士向新系统过渡。